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多地積極嘗試保租房REITs試點
截至目前，已有4只保租房公募REITs產品成功發行，首批的3只發行主體均為地方國企，上市當日均觸及漲停，隨后華潤有巢作為央企成功發行了公募REITs產品，4只保租房公募REITs的入市也受到了業內高度的關注。
保租房REITs熱度不斷攀升，已有4只產品成功發行
2022年11月8日，中國首個住房租賃基金在北京正式設立，這個住房租賃基金由建設銀行負責運作，募集資金規模為人民幣300億元。收購了部分存量辦公和商業房產，將改造成出租住房，投入長租房市場。住房租賃基金的成立將有效地增加市場化的長租房和保障性租賃住房供給，有利于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，還能在一定程度上提升閑置商辦物業的價值，同時有效地擴大保租房的供應，有效避免資源浪費及權力尋租的問題。
截至目前，已有4只保租房公募REITs產品成功發行，首批的3只發行主體均為地方國企，上市當日均觸及漲停，隨后華潤有巢作為央企成功發行了公募REITs產品，4只保租房公募REITs的入市也受到了業內高度的關注。此外，青島房投保障性租賃住房基礎設施公募REITs項目、上海臨港科技城保障性租賃住房REITs項目、上海城投保障性租賃住房公募REITs項目等都在積極推進中。
從2022年年初政策端明確加快推進保障性租賃住房公募REITs，到年中首批保租房REITs申報，再到近期4只保租房REITs上市，熱度不斷攀升。
2022年12月8日，證監會副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上作出表示，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。此外，新發保租房REITs有望擴展至二線城市。中國招標投標公共服務平臺披露的公開數據顯示，目前天津、西安等地都在積極嘗試保租房REITs項目的試點。
克而瑞租售在報告中表示，“租購并舉”已成為長效機制，住房租賃成為其重要推動力。從目前來看，需求端租客租房意愿提升，客群多元、長租化成趨勢，供應端無論是個人房源供應還是租賃企業開業規模都出現了一定的回落。未來隨著中國基礎設施公募REITs制度的建立和發展以及保租房公募REITs的試行，為前期投入大、投資回報期較長的租賃住房項目提供了優質的退出渠道。這在一定程度上能使企業快速回籠資金，有效提升租賃住房市場的流動性，促進租賃住房市場實現“投融建管退”循環生態圈，推動住房租賃行業穩定發展。
租客租房意愿提升，一線城市20%的人接受10年以上租房
未來隨著行業格局的分化以及三類商業模式盈利情況的實踐，各企業發展的重心也將由重資產模式向輕、重兩端發展。
據克而瑞租售調研，根據一線城市的調研結果，5年以上租房的占比達到了52%，還有20%的客戶接受10年以上租房。
中國租賃需求來源仍以大學畢業生及初入職場的白領人群為主，目前，租賃市場的租客客群正在朝向多元化發展，由最初的單身青年、職場白領已逐漸拓寬到更多租客群體，如外企高管、陪讀家庭、小企業主、自由職業者、居住條件改善客群等，租賃公寓正逐漸被更廣泛人群所接受。
從個人房源供應端來看，2022年55城個人房源新增供應量為620.5萬間，在前3年整體呈現下降趨勢后，2022年，個人房源新增供應量出現回升，同比上漲2.65%。但全年來看，整體受房地產行情下跌、疫情和保租房入市影響，個人房源供應從2022年下半年開始持續下跌趨勢，盡管同比來看有所增長，但新增供應依舊維持低位。
2022年，全國55城個人房源平均租金為33.1元/平方米/月，租賃市場租金整體呈下跌趨勢。受經濟下行壓力加大、新 冠疫情反復等因素影響，市場租金波動較為顯著。2022年3-5月各地受疫情封控，部分房約到期無奈續租，出現租金上漲情況，7-8月畢業季帶動租金上升，隨后進入傳統租賃淡季。12月，部分一線城市疫情反復，且處于年末，租賃市場供需出現一定失衡，租金出現異常上漲情況。
2022年，中國住房租賃行業市場化租賃企業開業規模全年呈沖高回落趨勢，TOP30集中式公寓運營企業累計開業規模92.28萬間，同比增長15.88%，環比增長1.6%，同環比增速均有所下降。2022年一季度開業規模環比增速達7.86%，租賃企業開業規模持續增長。但其后受疫情和經濟周期影響，增速持續放緩，環比增速從7.86%逐步下降至四季度的1.6%，頭部企業開店動作明顯放緩。
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